Modernisierungskredit – Tipps und Tricks von den LBS-Expert:innen

Ab welcher Kreditsumme kann ich einen Modernisierungskredit aufnehmen?

Modernisierungskredite bei der LBS* sind ab 5.000 Euro möglich. Die Grenze nach oben ist individuell zu betrachten, da zum Beispiel eine Kernsanierung und umfangreiche energieeffiziente Modernisierungen schnell 100.000 Euro übersteigen können. Solange ausreichende Sicherheiten vorhanden sind und die Tragbarkeit gegeben ist, können auch höhere Summen (zum Beispiel mit der Eintragung einer Grundschuld) finanziert werden.

*Zugunsten der einfacheren Lesbarkeit wird übergreifend als Markenname LBS genutzt. Hierbei wird stets Bezug auf die Leistungen des Unternehmens LBS Landesbausparkasse NordWest (LBS NordWest) genommen.

Warum ist der Modernisierungskredit teurer als eine klassische Baufinanzierung?

Die klassischen LBS-Modernisierungskredite** werden bis zu einer Summe von 50.000 Euro blanko, also ohne grundpfandrechtliche Sicherheiten, vergeben. Somit ist das Risiko für die Bausparkasse höher. Daher auch der höhere Zinssatz. Dafür brauchen Interessent:innen oder Kund:innen nur wenige Unterlagen einzureichen und sparen damit gleich zwei wichtige Punkte ein – Zeit und Geld, zum Beispiel für die Eintragung einer Grundschuld.

**Es gelten Fördervoraussetzungen und Einkommensgrenzen.

Wie unterstützen Energieberater:innen Sie bei der Finanzierung von Modernisierung und Sanierung? Arbeitet die LBS NordWest auch mit Energieberatenden zusammen?

Es gibt tolle staatliche Förderungen für bestimmte energetische Maßnahmen, wie zum Beispiel für die Wärmedämmung, eine neue Heizung oder die Erneuerung von Außentüren oder Fenstern. Um diese Förderungen in Anspruch nehmen zu können, müssen Sie vorher einen Energieberater oder eine Energieberaterin einbinden (Ausnahme: Sanierung der Heizungsanlage). Wir als LBS* arbeiten nicht direkt mit Energieberater:innen zusammen, aber in einigen Fällen können wir Ansprechpartner:innen benennen.

Ist der Antrag eines Modernisierungskredits ohne Grundbucheintrag möglich?

Ja, der Antrag eines LBS-Modernisierungskredits** ist bis zu 50.000 Euro ohne grundpfandrechtliche Sicherheiten möglich.

Ist es möglich, einen Kredit für den Immobilienkauf und für die Modernisierung zusammen aufzunehmen?

Auch eine zusätzliche Modernisierung kann im Rahmen eines Immobilienerwerbes mitfinanziert werden. Wichtig ist, dass Sicherheiten in ausreichender Höhe zur Verfügung gestellt werden müssen. Der Kredit müsste in diesem Fall besichert werden. Einen Modernisierungskredit ohne grundpfandrechtliche Sicherheiten können Sie jedoch für das gekaufte Immobilienobjekt erst nach Ablauf von zwölf Monaten aufnehmen.

Wie unterscheidet sich ein LBS-Modernisierungskredit von anderen Darlehen?

Ein Modernisierungskredit** von der LBS* ist nicht grundpfandrechtlich gesichert und für Kund:innen daher schlank im Prozess. Günstig, da keine zusätzlichen Kosten für Grundschuldeintragung entstehen. Kann jederzeit abgelöst werden. Die gesetzlich festgelegte Vorfälligkeitsentschädigung beträgt bei einem solchen Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag max. 1 Prozent der Kreditsumme. Bei grundpfandrechtlich besicherten Darlehen, sog. Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen, gibt es eine solche Obergrenze nicht.

Was ist der Unterschied zwischen einem Modernisierungskredit und einem Ratenkredit?

Modernisierungskredite haben eine geringere monatliche Belastung. Bei der LBS* können Sie Modernisierungskredite** mit einer Gesamtlaufzeit von max. 14 Jahren wählen. Ratenkredite haben häufig Laufzeiten von ca. zwei bis max. acht Jahren. Das hat zur Folge, dass die zu zahlenden Raten verhältnismäßig hoch sind. Modernisierungskredite haben i. d. R. auch attraktivere Konditionen.

Bekomme ich einen Modernisierungskredit trotz anderer Darlehen?

Ja! Die Kreditwürdigkeit muss aus Sicht der LBS* gegeben sein und die Schufa darf keine negativen Merkmale enthalten.

Wie kann ich den Wert meiner Immobilie durch eine Modernisierung erhalten und steigern?

Ein großer Teil der Wohnimmobilien stammt aus der Zeit zwischen 1950 und 1990. Nur die wenigsten dieser Immobilien wurden energetischen Bewertungen unterworfen und haben heute einen sehr hohen Energieverbrauch. Daher auch einen hohen Werteverlust.

Diese Emissionen müssen reduziert werden, um die Klimaschutzziele bis 2030 zu erreichen. Die energetischen Vorgaben an Gebäuden werden im Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz – GEG) festgelegt. Für Bestandsgebäude bestehen einige Austausch- und Nachrüstpflichten, die Eigentümer:innen erfüllen müssen.

Ausnahme: Ein- und Zweifamilienhäuser sind von der Verpflichtung zur Nachrüstung bei heizungstechnischen Anlagen ausgenommen, wenn Eigentümer:innen bereits seit Februar 2002 selbst im Gebäude wohnen.

Immobilien, die zwischen 1950 und 1990 gebaut wurden, werden/wurden an die nächste Generation nach Februar 2002 vererbt oder an Dritte verkauft. Das heißt, hier besteht eine Austausch- oder Nachrüstpflicht bei zum Beispiel:

• bestimmten Heizkessel-Öl- und -Gasheizungen, die älter als 30 Jahre alt sind,
• Heizungs- und Warmwasserrohren, die in unbeheizten Räumen gedämmt werden müssen,
• Geschossdeckendämmungen zu unbeheizten Räumen.

Die energetische Modernisierung von Gebäuden ist daher nicht immer nur eine freiwillige Angelegenheit, die man umsetzen kann oder nicht.

Maßnahmen zur energetischen Effizienz einer Immobilie sind daher fast immer wertsteigernd.

Beispiele:

• gut gedämmte Gebäudehülle,
• Erneuerung der Fenster und Außentüren,
• heizen mit erneuerbaren Energien,
• Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung,
• Optimierung bestehender Heizungsanlagen,
• eigenen Strom produzieren,
• kontrollierte Belüftung,
• barrierereduzierende Maßnahmen.

Welche staatlichen Förderungen kann ich für meine Modernisierung nutzen? 

Energieeffizientes Sanieren der Immobilie wird vom Staat gefördert und finanziell unterstützt.
Mit dem Start der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) werden die bekannten Förderprogramme von KfW und BAFA verbessert.

1.   Förderung für einzelne Sanierungsmaßnahmen – BEG EM (Einzelmaßnahme)

BEG-EM-Zuschuss:

Seit Anfang 2021 werden Zuschüsse für einzelne Sanierungsmaßnahmen, zum Beispiel Heizung oder Dämmung, einheitlich beim BAFA beantragt. Im selben Schritt kann der Zuschuss für die Baubegleitung durch Energieeffizienz-Expert:innen im gleichen BAFA-Antrag mit beantragt werden.

2.   Förderung für die Sanierung zum KfW-Effizienzhaus – BEG WG (Wohngebäude) 

Die Förderung für die Sanierung zum Effizienzhaus wird weiter über die KfW beantragt. Eigentümer:innen können hier zwischen Zuschuss und Kredit mit Tilgungszuschuss wählen.

BEG-WG-Zuschuss:

Das neue KfW-Programm ist Wohngebäude-Zuschuss (461), im gleichen Programm wird der Zuschuss für die Baubegleitung und Fachplanung durch Energieeffizienz-Expert:innen beantragt.

BEG-WG-Kredit mit Tilgungszuschuss:

Förderanträge werden bei der KfW im Programm Wohngebäude (WG) – Kredit 261 – gestellt, ebenso die Baubegleitung durch Energieeffizienz-Expert:innen.

3. Steuerförderung statt Kredite und Zuschüsse

Wer seine selbst bewohnte Immobilie erfolgreich energetisch saniert, darf unter bestimmten Voraussetzungen einen Teil der Kosten von seiner Steuerschuld seit Januar 2020 abziehen.

Wer insgesamt die max. geförderte Summe von 200.000 Euro investiert, kann insgesamt 20 Prozent der Sanierungskosten über einen Zeitraum von drei Jahren steuerlich geltend machen.

1.   Jahr 7 % v. 200.000,– € = max. 14.000,– €

2.   Jahr 7 % v. 200.000,– € = max. 14.000,– €

3.   Jahr 6 % v. 200.000,– € = max. 12.000,– €

Es kann insgesamt ein Höchstbetrag von max. 40.000 Euro an Steuerermäßigungen in Anspruch genommen werden.

Die energetischen Maßnahmen müssen im Zeitraum vom 01.01.2020 bis spätestens zum 31.12.2029 durchgeführt werden. Das Objekt darf nicht jünger als zehn Jahre sein.

Die Sanierungsmaßnahmen müssen von einem Fachunternehmen durchgeführt und bestätigt werden.

Wie können staatliche Förderungen beantragt werden? Unterstützen mich die LBS-Berater:innen?

Die Kredite der KfW für energetisches Bauen und Sanieren erhalten die Haus- und Wohnungseigentümer:innen über ein durchleitendes Finanzierungsinstitut LBS* und Sparkasse (Bank).

Die Antragstellung für Zuschüsse des BAFA oder der KfW erfolgt im Internetportal eigenverantwortlich durch die Kund:innen.

Die Energieeffizienz-Expert:innen (EEE) müssen zwingend bei Anträgen an der Gebäudehülle und/oder Anlagentechnik (außer Heizung) eingesetzt werden.

Eine Antragstellung ohne die Einbindung von Energieeffizienz-Sachverständige ist nur bei Beantragung von Anlagen zur Wärmeerzeugung (Heizungstechnik) und/oder Heizungsoptimierung möglich.

Sollte ein Antrag mit einer Einzelmaßnahme an der Gebäudehülle und/oder einem Antrag für Anlagentechnik (außer Heizung) kombiniert werden, ist für den gesamten Antrag die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten oder einer Energieeffizienz-Expertin notwendig.

Der Steuerbonus wird über die Einkommensteuererklärung beantragt.

Hier bietet sich der LBS-Modernisierungskredit** in Kombination mit Zuschüssen aus Fördermitteln als Sonderzahlungen an.

• Wurde bereits eine Gebäudethermografie durchgeführt? (Dämmung vorhanden/nicht vorhanden)
• Gibt es bereits eine Bauzustandsanalyse?
• Wurde bereits die Luftdichtigkeit des Gebäudes gemessen?
• Wurden in der Vergangenheit Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) erneuert?
• Welche Schwachstellen am Wohngebäude stören die Eigentümer? (Feuchtigkeit/Risse/Wärmebrücken)
• Zustand Dacheindeckung? Dachfläche für mögliche Solaranlage bzw. Photovoltaik-Anlage geeignet?
• In welchem Zustand sind die Dachflächenfenster? (Gerade Dachflächenfenster älterer Gebäude verlieren ihre Dichtigkeit.)
• Zustand der Fenster und Außentüren? Baujahr der Fenster und Verglasungsart? Gibt es Undichtigkeiten?
• Balkone und deren Fußbodenbelag: Sind die Fliesen bzw. Fugen brüchig? Dringt Wasser in die Betonplatte?
• Welche Heiztechnik wird genutzt? Umstieg auf erneuerbare Energien?
• Wie sieht der Innenausbau aus? (Decke, Böden, Treppe, Wände)
• Gibt es eine Integration von Smart-Home-Elementen?
• Gibt es Ladestationen für Elektrofahrzeuge?

Hinweise:

*Zugunsten der einfacheren Lesbarkeit wird übergreifend als Markenname LBS genutzt. Hierbei wird stets Bezug auf die Leistungen des Unternehmens LBS Landesbausparkasse NordWest (LBS NordWest) genommen.

**Es gelten Fördervoraussetzungen und Einkommensgrenzen.