Was Sie über Ihre LBS-Baufinanzierung wissen sollten

Bei einer Baufinanzierung gibt es vieles zu bedenken. Wer sich gut informiert und schon im Vorfeld an die Einbindung eines Bausparvertrages und staatlicher Förderungen denkt, kann viel Geld bei der Finanzierung sparen. Die Baufinanzierungsexpert:innen der LBS vermitteln Ihnen günstige Immobilienfinanzierungen, Modernisierungskredite, Vor- und Zwischenfinanzierungen oder eine Anschlussfinanzierung. Damit können Sie Ihre Wohnwünsche sicher und planbar realisieren. Und wenn Sie vorab schon einmal unverbindlich wissen möchten, welche Kosten bei einer Finanzierung anfallen, nutzen Sie den LBS-Baufinanzierungsrechner: Damit ermitteln Sie auf Grundlage Ihrer Angaben direkt die Konditionen.

Aber wie funktioniert eigentlich eine Baufinanzierung?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder bauen möchten, lassen Sie sich am besten bei Ihrer Bank oder Bausparkasse beraten. Wenn Sie Ihr Wunschobjekt schon gefunden haben, nehmen Sie zu dem Gespräch folgende Unterlagen mit.

Beim Kauf einer Immobilie:

• Exposé mit allen Objektangaben
• Baupläne und Fotos
• Kopie des Kaufvertrags
• Kostenberechnungen
• Grundbuchauszug
• Flurkarte
• Lageplan

Bei einem Neubau:

• Bauantrag und Baugenehmigung
• Baupläne
• Baukostenberechnung
• Grundbuchauszug
• Flurkarte
• Lageplan

Bei einer anstehenden Modernisierung benötigen Sie Ihre erste Kostenermittlung für die geplante Maßnahme.

Die LBS-Berater:innen berechnen anhand Ihrer Unterlagen Ihren genauen Finanzierungsbedarf und prüfen, welche Voraussetzungen Sie mitbringen.

• Haben Sie Eigenkapital, das Sie beim Bau oder Kauf einer Immobilie einbringen können?
• Besitzen Sie einen Bausparvertrag mit Bausparguthaben? Oder haben Sie privat gespart?
• Können Sie von staatlichen Förderungen wie der Wohnungsbauprämie, Wohn-Riester oder einer KfW-Förderung profitieren?

In diesem Beratungsgespräch erfahren Sie, welchen Kauf-, Bau- oder Modernisierungspreis Sie sich leisten können. Im Anschluss vergleicht Ihr Berater oder Ihre Beraterin für Sie die Angebote und ermittelt günstige Finanzierungen mit unterschiedlicher Sollzinsbindung und Tilgung: Achten Sie darauf, dass auch Sondertilgungen möglich sind!

Wie setzt sich die monatliche Rate einer LBS-Baufinanzierung zusammen?

Der LBS-Baufinanzierungsrechner macht erste Angaben, wie sich die monatliche Rate für Ihre LBS-Baufinanzierung zusammensetzen kann: Je nachdem, welche Wohnwünsche Sie realisieren möchten, stehen Ihnen günstige Baufinanzierungstarife zur Verfügung.

• Sie haben Ihre Wunschimmobilie gefunden und möchten sofort finanzieren? Dann können Sie mit der top Vorfinanzierung der LBS durchstarten. Der integrierte Bausparvertrag sichert Ihnen die niedrigen Zinsen für die gesamte Laufzeit. Zusätzlich besteht die Chance auf staatliche Förderungen.
• Sie sparen Ihren Bausparvertrag noch an, haben aber gerade Ihren Wohntraum gefunden? Dann erhalten Sie mit der LBS-Zwischenfinanzierung schnell und einfach ein kurzfristiges Darlehen.
• Die Zinsbindung Ihrer laufenden Immobilienfinanzierung läuft bald aus? Dann sichern Sie sich mit der LBS-Anschlussfinanzierung die niedrigen Darlehenskonditionen von heute für die Zukunft.
• Sie möchten modernisieren? Dann setzen Sie mit dem LBS-Modernisierungskredit Ihre Projekte in die Tat um. Dabei profitieren Sie von einem günstigen Darlehenszinssatz und möglicherweise auch von staatlicher Förderung.

Welche Voraussetzungen sollten Sie für ein Baufinanzierungsdarlehen mitbringen?

Um einen Immobilienkredit bei der LBS NordWest in Anspruch nehmen zu können, gilt es, persönliche und finanzielle Voraussetzungen zu erfüllen: Sie müssen insbesondere volljährig sein, sich unbefristet in Deutschland aufhalten – und natürlich müssen Sie sich den Kredit unter Berücksichtigung Ihrer nachhaltigen Einkünfte und der sonstigen Ausgaben auch leisten können. Ihre Immobilie sollte zusätzlich als Sicherheit dienen.

Für die Konditionen Ihrer Baufinanzierung ist auch Ihre Bonität wesentlich. Ihre Bank interessiert,

• ob Ihr Einkommen ausreicht, um die monatlichen Raten langfristig zahlen zu können,
• ob und wie viel Eigenkapital Sie einbringen können,
• wie die SCHUFA Sie bewertet,
• welchen Objektwert die Immobilie als Sicherheit für die Finanzierung besitzt.

Wie viel Eigenkapital ist für die Immobilienfinanzierung sinnvoll?

Generell gilt: Je höher Ihr Eigenkapital-Anteil ist, umso kleiner fällt der Kredit aus, den Sie für die Baufinanzierung aufnehmen müssen. Deshalb schauen Sie genau, was Sie an Eigenkapital einbringen können. Was alles dazu gehört?

• Ihre Ersparnisse – auch wenn Sie in Form von Aktien, Investmentfonds oder Wertpapieren vorliegen,
• Ihr Barvermögen,
• Ihr Bausparguthaben,
• Lebensversicherungen,
• Immobilien oder ein vorhandenes Baugrundstück.

Optimal ist es, wenn Sie mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten Ihrer gewünschten Immobilie durch Eigenkapital abdecken können. Viele bezahlen damit die anfallenden Baunebenkosten. Halten Sie aber auch ein paar Ersparnisse als Reserve für unvorhersehbare Ausgaben zurück.

Was ist, wenn Sie kein Eigenkapital besitzen?

Sprechen Sie mit Ihrem Berater oder Ihrer Beraterin, wenn Sie eine Vollfinanzierung wünschen.

Besitzen Sie kein Eigenkapital, sind ein hohes Einkommen und eine hohe Bonität wesentlich: Vielleicht gehört Ihnen eine andere Immobilie? Oder besitzen Sie eine Versicherung, zum Beispiel eine Lebensversicherung, die Sie als Sicherheit einbringen können? Da die Bank mit einem vollfinanzierten Bauspardarlehen ein größeres Risiko eingeht, müssen Sie in der Regel mit einem Zinsaufschlag rechnen.

Welche Vorteile bietet Eigenkapital für die Baufinanzierung?

Können Sie Eigenkapital einbringen, erhalten Sie einen zinsgünstigeren Kredit: Da das Finanzierungsrisiko der Bank sinkt, gewährt sie Ihnen niedrigere Darlehenszinsen. Die geringeren Zinsen sorgen dafür, dass Sie mehr Geld für die Tilgung zur Verfügung haben – Sie können Ihre Immobilie schneller abbezahlen.

Welche staatlichen Förderungen können Sie bei der Finanzierung unterstützen?

Die Wohnungsbauprämie (WoP) können Sie u. U. als „Zuschuss“ zum Bausparvertrag dazubekommen: 10 Prozent Wohnungsbauprämie erhalten Sie auf Ihre Bausparbeiträge für den Kauf oder Bau eines Eigenheims oder die Modernisierung Ihrer bestehenden Immobilie.

Um die Wohnungsbauprämie zu erhalten, darf das zu versteuernde Einkommen pro Jahr

• von Singles nicht mehr als 35.000 Euro betragen,
• bei Verheirateten oder eingetragenen Lebenspartnern mit gemeinsamer steuerlicher Veranlagung bei höchstens 70.000 Euro liegen.

Sprechen Sie Ihren Berater oder Ihre Beraterin darauf an, ob auch Sie von der WoP profitieren können.

Erhalten Sie vermögenswirksame Leistungen von Ihrem Arbeitgeber, können Sie auch diese in Ihren Bausparvertrag einzahlen. Zu den vermögenswirksamen Leistungen können Sie einen staatlichen Zuschuss erhalten: die Arbeitnehmersparzulage. Auch dafür gelten Einkommensgrenzen:

• Bei Ledigen darf ein steuerpflichtiges Einkommen von maximal 17.900 Euro vorliegen,
• bei verheirateten oder in Lebensgemeinschaft lebenden Arbeitnehmern mit gemeinsamer steuerlicher Veranlagung eines von höchstens 35.800 Euro.

Wohn-Riester ist eine weitere interessante staatliche Förderung, die Bausparer für viele Wohnwünsche nutzen können: zum Beispiel für die Finanzierung der gewünschten Immobilie, für einen altersgerechten Umbau oder für die Umschuldung des Eigenheims. Stiftung Warentest zeigt die Vorteile dieser Förderung immer wieder auf: Profitabel ist sie vor allem für Familien mit Kindern.

Welche Vorteile bietet eine Baufinanzierung mit der LBS NordWest?

Bei der LBS beraten Sie Baufinanzierungsexperten, mit denen Sie sicher finanzieren: Sie bieten Ihnen günstige Darlehenskonditionen an und prüfen genau, von welchen staatlichen Förderungen Sie zusätzlich profitieren können. Mit einem LBS-Bausparvertrag können Sie beispielsweise die Wohn-Riester-Förderung, die Wohnungsbauprämie oder die Arbeitnehmersparzulage in Anspruch nehmen, wenn Sie die Voraussetzungen erfüllen. Wenn Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben, können Sie sich zudem einen Vorsprung vor weiteren Interessenten sichern mit dem LBS Finanzierungszertifikat.

Ihre weiteren Vorteile:

• Mit einer LBS-Immobilienfinanzierung können Sie Ihre Wohnwünsche sofort verwirklichen,
• die Zinsen für Ihr Darlehen und die Höhe Ihrer Raten stehen von Anfang an fest – Sie können sicher planen,
• Sie können Ihr Bauspardarlehen flexibel mit kostenfreien Sondertilgungen tilgen.

Mit der richtigen Zinsbindung wird Ihre Finanzierung planbar

Ihr Berater bietet Ihnen verschiedene Sollzinsbindungen zwischen fünf und 30 Jahren an. Zurzeit zu historisch niedrigen Darlehenszinsen, mit denen Sie in jedem Fall dauerhaft günstig finanzieren. Mit der richtigen Strategie können Sie den attraktiven Zinssatz bis zu 30 Jahre festhalten und sich so gegen eine mögliche Zinssteigerung absichern. Sprechen Sie Ihren Berater darauf an.

Wie Sie die Kreditrate und die anfallenden Zinsen am besten berechnen

Welche Kreditrate bei einem Annuitätendarlehen auf Sie zukommt, das können Sie mit dieser Formel berechnen.

Darlehensbetrag x (Sollzins + Tilgung) : 100 = jährliche Rate

Wenn Sie die jährliche Rate durch 12 teilen, erhalten Sie die monatliche Rate.

Leichter lässt sich die monatliche Rate mit dem Online-Baufinanzierungsrechner der LBS errechnen. Dort geben Sie einfach an,

• Wie hoch der Bau-/Kaufpreis ist
• sowie optional Ihr Eigenkapital.
• Wählen Sie dann noch die Dauer der gewünschten Sollzinsbindung aus.

Schon liefert Ihnen der Baufinanzierungsrechner das unverbindliche Ergebnis über verschiedene Laufzeiten hinweg. Bei den Zinsen sollten Sie übrigens vor allem auf den effektiven Jahreszins schauen. Dieser enthält sämtliche Kosten und Gebühren, die rund um die Bereitstellung Ihres Kredites anfallen.

Möchten Sie während einer laufenden Baufinanzierung umschulden?

Bei Zinsbindungen von 15, 20, 25 oder 30 Jahren können Sie nach zehn Jahren gemäß
§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB Ihr Bauspardarlehen mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kostenfrei kündigen – ohne dass Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann.

Ansonsten gilt:

• Bei Zinsbindungen unter zehn Jahren können Sie keine Umschuldung der Baufinanzierung vornehmen.
• Haben Sie eine lange Zinsbindung von 15 oder mehr Jahren vereinbart, ist die Bank außerhalb der Zehnjahresregelung nicht dazu verpflichtet, eine vorzeitige Kündigung Ihres Vertrages anzunehmen. Lässt sie sich darauf ein, zahlen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Ist die Kombination verschiedener Baufinanzierungsdarlehen möglich?

Ja, wenn es sinnvoll ist, können Sie verschiedene Darlehen miteinander kombinieren. Sie können beispielsweise diese Varianten wählen:

• Ein Annuitätendarlehen, kombiniert mit günstigen KfW-Programmen: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt Bürger, die ein Eigenheim finanzieren oder energieeffizient sanieren möchten, mit Förderprodukten, die in Form von Zuschüssen oder als Kredit zur Verfügung stehen. KfW-Darlehen müssen zeitgleich mit der Baufinanzierung beantragt werden. 
• Vor- und Zwischenfinanzierung der Bausparkasse, kombiniert mit dem Darlehensvertrag Ihrer Bank.
• Zwei Annuitätendarlehen: Wenn Sie Annuitätendarlehen mit verschiedenen Laufzeiten kombinieren, können Sie bei dem Darlehen mit der geringeren Laufzeit von einem niedrigeren Zinssatz profitieren. Jedoch sollten Sie im Vorfeld prüfen, ob Sie das kurzzeitige Darlehen nach Ende der Sollzinsbindung ohne Anschlussfinanzierung ablösen können – sonst lohnt sich diese Variante meist nicht.

Welche zusätzlichen Kosten fallen bei der Baufinanzierung an?

Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Grundbuchkosten und ggf. die Maklergebühr – diese Nebenkosten können bei dem Kauf oder Bau einer Immobilie anfallen. Die Höhe der Nebenkosten ist unterschiedlich: 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises bilden einen realistischen Richtwert. Hinzu können weitere Kosten kommen, zum Beispiel die Prämien für die Gebäudeversicherung oder – je nach Zustand des Objektes – auch Modernisierungskosten.

Ist eine Kombination der LBS-Baufinanzierung mit den wohnwirtschaftlichen Förderprogrammen der KfW möglich?

Auf jeden Fall: Wenn Sie Ihren Bausparvertrag mit einer KfW-Förderung kombinieren, können Sie eine besonders günstige Finanzierung erhalten. Zudem deckt der KfW-Kredit oft nicht den gesamten Finanzierungsbedarf ab, da die KfW nur ausgewählte Maßnahmen fördert. Kombinieren Sie damit das LBS-Bausparen, können Sie mit Ihrem angesparten Guthaben, dem zinssicheren Bauspardarlehen und dem KfW-Kredit Ihren Wohntraum lückenlos günstig finanzieren.

Auch in diesen Fällen lohnt sich die Kombination:

• Wenn Sie den Bausparvertrag zum Tilgen Ihres KfW-Kredits nutzen möchten: Verwenden Sie einfach die Bausparsumme aus Ihrem Bausparvertrag, um das Darlehen abzulösen.
• Wenn Sie Ihr Eigenheim umbauen oder modernisieren wollen: Sollte Ihr Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif sein, können Sie eine KfW-Förderung beantragen und Ihren Bausparvertrag weiter ansparen. Sie begleichen das KfW-Darlehen später mit der Bausparsumme aus Ihrem Bausparvertrag.